商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)

时间：2023-02-27 浏览：15 分类：生活知识

　　商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)

　　自持物业投资回报率开始百思特网受到关注，也就是近几年的事情，

　　“……之前做开发挣快钱，配套或者政府要求做了很多自持物业，做一个两个没什么，多了慢慢就暴露问题了，大部分存量物业都是低效的，有的还要赔钱……”

　　对于自持物业，资本市场普遍认可的估值方法是收益法：

　　商业地产估值=noi/资本化率

　　或者说，

　　资本化率=noi/商业地产估值

　　站在开发的角度，用投资成本替代上式中的市场估值，则得到投资回报率，

　　投资回报率=no百思特网i/总投资成本

　　衡量一个商业项目是否挣钱也就变成：

　　投资回报率=资本化率，项目保本；投资回报率>资本化率，项目盈利；投资回报率<资本化率，项目亏损。　　投资回报率测算是商业地产的基本功，下面以一个10万平米左右的购物中心为例说明。为叙述方便做了部分简化，交流探讨请加明哥微信：3279678885　　例：项目要点1、某二线城市购物中心；2、用地面积60亩，商业用地，容积率2.0；3、地上4层地下2层；4、总建面13万平米，商业建面9万平米，可出租面积6.5万平米；5、地下停车场4万平米，有停车位1000个。　　一、规划条件　　涉及的面积口径包括总建面、商业建面和计租面积，正确理解和使用各面积口径是后续测算的基础（感兴趣可参阅明哥之前发文）。　　二、总投资成本　　（1）假设地价400万每亩，则土地成本为：　　400*60亩=24000万元；折合楼面地价3000元/平米；　　（2）开发成本按6000元/平米取值，则开发总成本为：　　6000*130000平米=78000万元　　（3）总投资成本为：　　24000+78000=102000万元　　三、租金及相关收入测算　　（1）假设主力店平均月租50，非主力店200，则租金收入为：　　40000平米*50*12+25000平米*200*95%*12=8100万元　　（2）主力店月物管费15，非主力店50，则物管费收入为：　　40000平米*15*12+25000平米*50*95%*12=2288万元　　（3）多经收入按租金收入的10%假设：　　8100万元*10%=810万　　（4）停车费按3元/小时假设。　　营业收入合计11636万元。　　四、运营成本及费用测算　　（1）房产税从租计征，税率12%，　　（8100+438）/1.05*12%=976万　　（2）增值税按简易征收处理百思特网，税率5%，城建等附加费率按增值税的12%计算，　　11636/1.05*5.6%=621万　　（3）专项维修基金按租金收入的1.5%计提。　　......　　该项目运营费用合计3997万元，营业费用率34%　　五、投资回报率　　（1）NOI值为：　　总营业收入-总营业费用=11636-3997=7639万元；　　（2）投资回报率=NOI/总投资　　7639/102000=7.5%　　在实际操作中，考虑到购物中心的培育期、成长期和成熟期，在投资决策时通常会给出一个n年平均投资回报率标准，或者具体年需要达到的回报率。比如某标杆企业：　　第2个完整经营年度3.28%、第3个完成经营年度6.57%、第4个完整经营年度7.11%......　　当前地产金融政策与经济环境堪称寒冬里的凌晨，地产融资全面收紧，大宗交易遇冷....... 地产企业急需提升持有运营能力，经营好底层资产，最大提升资产价值，迎接冰点过后的春天。与此同时，关注房地产金融市场变化合理设计项目退出通道，了解资本市场要求与算账逻辑，进行有效投资决策必然是地产企业持续关注的重要命题。　　2017年知学学院推出房地产资产管理系列课程。结合市场需求与学员反馈，特别开设资产管理二阶课程——地产人投资决策必修课：【商用物业投资测算与项目退出研修班】。基于前两期课程内容持续迭代深化，将于11月22-24日，在深圳推出第三期。　　当下经济环境与金融政策对地产投资的影响？　　不同企业战略、业务模型、退出方式下的投资测算逻辑？　　不同物业类型与其经营模式下的投资测算逻辑？　　如何在项目不同阶段精准投资测算，合理判断资产，优化经营方案，满足投资回报要求？　　底层资产经营指标如何匹配资本市场要求？　　买卖双方以及第三方机构如何看待资产估值？　　资产估值与交易价格关联与差别？　　存量时代如何通过资产证券化盘活资产？　　类REITS、ABS、CMBS特点与资金成本如何？　　地产+金融时代，精操盘、会算账、懂资本是一个合格资产管理人必备能力。也是地产人、投资人进行投资决策、资产交易应该具备的核心能力。　　大资管时代，项目全生命周期核心操盘技能进阶　　地产人投资决策必修课　　本文地址：